以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年09月03日
星期三
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》12月撰文，《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》，全文仔細(xì)回顧了中國(guó)近些年來(lái)的財(cái)政改革成果，對(duì)下一步財(cái)政政策進(jìn)行了全面的梳理，提出要加快建立現(xiàn)代化財(cái)政制度，其中在深化稅收制度改革，健全地方稅體系章節(jié)中，肖部長(zhǎng)明確提出，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
這不是篇新文章，11月，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，和這篇文章差不多。
財(cái)政部長(zhǎng)自然講的是財(cái)政，是稅收，但大家一看到房地產(chǎn)稅這四個(gè)字眼睛就痛，一碰就炸，牽涉的利益太多了，太大了。
房地產(chǎn)稅是放在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)下面的，房地產(chǎn)持有稅是未來(lái)地方稅收的重要來(lái)源，不會(huì)因?yàn)榱R聲而改變。經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為：居住需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有“枯竭”包括剛性需求、改善性需求、城市化、工業(yè)化過(guò)程中的“遷移性需求”；投資性需求也包含以出租獲益為目的的“居住型投資需求”；需求側(cè)的長(zhǎng)效機(jī)制就是房產(chǎn)稅。
很多人都會(huì)關(guān)心，房產(chǎn)稅如果真的要出來(lái)了，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)下降嗎？從美國(guó)等征收房產(chǎn)稅較為成熟的國(guó)家來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的征收會(huì)帶來(lái)投機(jī)性房地產(chǎn)價(jià)格的下降。在中國(guó)很多炒房的人采用類(lèi)似炒股的投機(jī)心態(tài)，但是這種方法采用的核心關(guān)鍵就是資產(chǎn)的持有成本不能太高。一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征，持有房產(chǎn)需要花錢(qián)了，比如說(shuō)美國(guó)的房產(chǎn)稅就是繳納房產(chǎn)估值的3%左右，而且是每年繳納，這個(gè)問(wèn)題就變得很?chē)?yán)重了。
所以，在美國(guó)很多人都不會(huì)愿意繼承房產(chǎn)或者持有房產(chǎn)，因?yàn)槟忝磕甓家獮檫@棟房子支付高額的房產(chǎn)稅，所以一旦這個(gè)市場(chǎng)真正自住住房較少，投機(jī)性持有較多的時(shí)候，問(wèn)題就出現(xiàn)了，這就是由于高額房產(chǎn)稅的壓力，大部分投機(jī)者的現(xiàn)金流都難以支撐每年高額的房產(chǎn)稅繳納，只能選擇放棄住房，只有真正的剛需住房才會(huì)不論房產(chǎn)稅是高是低都去繳納，所以投機(jī)性需求和泡沫就會(huì)被迅速排空，在這個(gè)情況下房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)快速下降，因?yàn)橹灰悴皇亲宰?，房地產(chǎn)對(duì)你而言就不是財(cái)富而是燙手山芋。
房產(chǎn)持有稅最快什么時(shí)候全面推開(kāi)？根據(jù)肖部長(zhǎng)的說(shuō)法：“力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落實(shí)稅收法定原則’的改革任務(wù)”，這可以理解為步驟。全國(guó)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)估計(jì)2018年完成。加上全國(guó)人大的立法過(guò)程，最快，2019年全面推開(kāi)，最晚，2020年也會(huì)推開(kāi)。
房地產(chǎn)稅征多少？按照評(píng)估值征收。房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，購(gòu)房時(shí)價(jià)格再低也沒(méi)有用。評(píng)估值大征收越多，評(píng)估值小征收越小。根據(jù)現(xiàn)行的針對(duì)工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，計(jì)稅時(shí)，對(duì)房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。稅率多少是地方政府的權(quán)力，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方稅。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大約在1%到2%之間。
我們繳納多少？根據(jù)國(guó)泰君安報(bào)告，當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率為1%的時(shí)候，刨除每人20平米的免征額，那么全國(guó)范圍內(nèi)相當(dāng)于地方政府賣(mài)地收入的18%，如果不考慮免征額，僅相當(dāng)于賣(mài)地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣(mài)地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達(dá)6%。
此舉對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，短期影響自然很大，因?yàn)榇蠹铱只?。長(zhǎng)期影響不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)取決于貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)周期。美國(guó)有房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)照樣有周期?，F(xiàn)在我國(guó)已經(jīng)征收住宅持有稅的上海、重慶，試點(diǎn)方案蜻蜓點(diǎn)水式，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響可以忽略不計(jì)，房產(chǎn)稅收入對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)極小。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，有三種呈現(xiàn)方式：
貨幣寬松階段，房地產(chǎn)的投資收益遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房地產(chǎn)作為避險(xiǎn)工具，還會(huì)繼續(xù)作為重要的投資工具。參照1997年到2008年之前的美國(guó)房地產(chǎn)。
經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化上升，房地產(chǎn)價(jià)格將隨之穩(wěn)步增長(zhǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)在1940年以來(lái)一直處于上升階段。
房產(chǎn)稅推出后，租金回報(bào)率高的地方，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
房地產(chǎn)要配置，不超過(guò)家庭資產(chǎn)的50%。對(duì)征收房產(chǎn)稅毫無(wú)心理與物質(zhì)準(zhǔn)備，征收后房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅下跌，房產(chǎn)配置超過(guò)80%，手里有幾套房都得還貸，財(cái)富不得不還回去。
那么會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)稅引發(fā)房?jī)r(jià)上漲呢？這種情況也是存在的，這就是政府用繳納的房產(chǎn)稅改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，比如說(shuō)修建城市供暖，打造優(yōu)質(zhì)學(xué)校，從而讓房產(chǎn)的本身價(jià)值出現(xiàn)了大幅度上升，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)才會(huì)不降反升。
中科院研究員楊志勇說(shuō)：“不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。長(zhǎng)期看它可以幫助穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)果大概率是：房?jī)r(jià)穩(wěn)定的上升……”
