2021年伊始，中國樓市的第一只黑天鵝落在環(huán)京。河北疫情爆發(fā)，環(huán)京地區(qū)進京又被受到限制，與北京僅有一河之隔的北三縣（燕郊、大廠、香河），通勤不自由的痛點再次被放大。環(huán)京通勤人員在檢查站排隊進京的震撼畫面，曾沖上微博熱搜。這次疫情暴露了一個殘酷真相：與北京隔河相望的北三縣，卻不能簡單的用直線距離來概括，環(huán)京終究不是北京。
那些帶著夢想擠進了北京，身體卻不得不留在河北的北漂無不感慨：我們村里人太難了。盡管如此，千千萬萬個打工仔，還是希望能在環(huán)京擁有一套自己的房子。
然而，陰跌3年普降4成的環(huán)京樓市，到底怎么了？
“夾縫中”的環(huán)京樓市
在過去十幾年，北三縣發(fā)展最迅速的是房地產——在還未進行自身布局與規(guī)劃之前，就已經率先進入了房地產開發(fā)的階段。憑著房價和地理位置的優(yōu)勢，北三縣成功吸引了大批北漂。
在北漂心中，北三縣是個非常特殊的存在。雖隸屬于河北廊坊，卻夾在京、津交界地帶，是中國占地面積最大、行政級別最高的縣級飛地。這樣的地理位置，讓無數北漂選擇把自己的家安在了這里。
燕郊成為北京產業(yè)外溢、人口外溢紅利最多的環(huán)京地區(qū)。這個與北京只隔了一條潮白河的河北小鎮(zhèn)，距北京市中心僅30公里，是北京的“睡城”。這片面積只有108平方千米的地方，在過去十年，從一個5萬人的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展成為一百多萬人的“環(huán)京第一城”，人口達到147萬，每天有數以十萬計通勤族往返此地和北京。
人口的涌入自然帶動了當地房價瘋漲，嗅到牟利機會的炒房客也紛紛入場。一夕間，燕郊乃至整個環(huán)京地區(qū)的房價一飛沖天。
2015-2017短短三年時間，環(huán)京城市房價經歷了一波“牛市”行情，大量炒房客涌入，平均房價翻了一番，迎來了跳躍式上漲。環(huán)京房價漲得最兇的時候，真是一天一個價，售樓處人頭攢動，圍得里三層外三層，水泄不通，呈現出買房如買白菜的景象。
2016-2020年燕郊商品住宅供應量&成交量價年度走勢
作為環(huán)京樓市中的第一梯隊，燕郊從2002年的1000元/平方米起步漲到2017年均價3萬余元，漲幅最猛時甚至沖高至4萬元/平方米，15年房價漲了40倍，燕郊這樣的漲幅與任何城市相比都毫不遜色。而到了2020年，燕郊均價已經回落到了1.9萬元/平方米。
香河、大廠的房價也是令人唏噓，大廠從3.5萬元/平方米下跌至1.3萬元/平方米，香河從2.4萬元/平方米下跌至8500元/平方米。
最高房價時點及跌幅分布表：
2020年，環(huán)京樓市更是“一地雞毛”。房價下跌到現在已3年有余，平均房價被腰斬，已經很少有房價超過2萬元大關，部分地區(qū)房價較低，甚至跌破1萬元。比較嚴重的是永清跌去了71%，房價從2.3萬元/平方米跌到6500元/平方米。廊坊跌得也夠狠，房價較最高點下跌46.9%。對比來看，燕郊樓市還是環(huán)京表現最好的區(qū)域。
2020年100城新建商品住宅庫存面積同比增速排名（表）：
上海易居房地產研究院數據顯示，截至2020年底，100個城市中，有55個城市庫存出現了同比正增長現象。燕郊，新建商品住宅庫存面積同比增速，全國排名前10。其庫存面積同比增長45%，房價雖未上漲，但城市樓盤新增供應明顯加快。
2021年2月1日，中國房地產指數系統百城價格指數發(fā)布：2021年1月，珠三角、長三角區(qū)域市場依舊較為活躍，東莞、揚州、金華等新建住宅價格環(huán)比漲幅居前列；京津冀區(qū)域新房價格普遍下跌。
造成這一切的根源，還要追溯到史上最嚴限購令，2017年北京“317新政”的發(fā)布，認房又認貸，直接掐住了樓市的喉嚨。隨后，北京樓市的調控政策不斷“升級打怪”，市場進入長期橫盤階段。而素有北京樓市晴雨表的環(huán)京區(qū)域最為敏感，北京樓市的一舉一動，都對環(huán)京房價有著極為深遠的影響。
2017年，燕郊緊隨北京腳步實施了最嚴厲的限購政策，要求外地人購房必須要在本地交滿三年社保。此后，固安、大廠、香河等地紛紛齊頭跟進，以縣為單位進行全面限購，這在全國都屬罕見。于是，環(huán)京樓市便進入到了下降快車道。
貌合神離的產城融合
近年來，由于房價的不斷攀升，在我國經濟中占比也是越來越重，不僅讓普通民眾苦不堪言，對各行各業(yè)都產生了不小影響。這也是國家出臺限購令且一再強調“房住不炒”的原因。
環(huán)京樓市，就是一個典型的例子。其中，燕郊地區(qū)的房價就從最高點3-4萬元跌到了2萬元以下。不少炒房客為了避免損失慘重，開始棄房斷供。2020年三河市人民法院執(zhí)行的燕郊法拍房數量就達到了210套，是2019年的2.3倍。據熟悉燕郊房地產的人士透露，除了普通投資客外，大量地產公司的員工和中介也被套牢。
可見，環(huán)京樓市之前吸引了大量的資金進入炒房。如果是剛需，就算房價下跌，也不可能過大漲跌。
“睡城”之稱的燕郊，沒有成型的、或者可預期的產業(yè)集群，這一點和望京、亦莊等地區(qū)不同，那里有著成型且規(guī)劃明確的產業(yè)群，業(yè)主將長期居住下去，伴隨著區(qū)域同時成長。而燕郊，只有開發(fā)商和房產中介，沒有其他像樣的產業(yè)來支撐，能提供的就業(yè)崗位有限，以至于人們白天在北京上班，晚上再回來睡覺。不僅燕郊如此，其實各個環(huán)京地區(qū)的產業(yè)基礎較弱，沒有獨立的產業(yè)體系。
雖然，早在2015年國家審議通過的《京津冀協同發(fā)展規(guī)劃綱要》，以推動京津冀協同發(fā)展，解決北京“大城市病”為基本出發(fā)點，構建京津冀交通一體化，推進產業(yè)升級轉移，但房地產卻是環(huán)京地區(qū)的支柱產業(yè)。可見，產城融合的發(fā)展思路在環(huán)京的諸多區(qū)域并沒有落到實處。
以河北省三河為例，由于沒有產業(yè)支撐，即便再“漂亮”，也是“空城”。2016年三河市財政收入達到80.58億元，其中建筑業(yè)和房地產收入占比達63.47%，2016年上半年三河市地稅納稅排名前10的全部為房地產企業(yè)，沒有一家實體經濟企業(yè)。2017年，受限購令影響，三河市整體的財政收入比2016年整體少了將近五分之一，GDP整體也呈下滑趨勢，主要原因還是在房地產方面下滑較多。2020年7月28日，賽迪顧問公布2020年全國百強縣房價榜，三河排名全國第三，均價19437元/平方米。
“簡單的房地產擴張，無法真正支撐起一個區(qū)域樓市的健康發(fā)展。一個地方房價要被推高，必須要與當地人口支撐以及足夠強的產業(yè)作為后盾。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，“燕郊之前3-4萬元的房價在河北省一個地級市相對也是很貴的，對于產業(yè)單一，同質化嚴重的城市，房價被炒高，也還是會跌下去的。而環(huán)京的產業(yè)，還不足以支撐起它高昂的房價。”
一位地產從業(yè)者認為，但對缺乏產業(yè)基礎的地區(qū)而言，過高的房價對產業(yè)的負面影響較為嚴重。房價過高會限制人才流入，如果一個科研人員工作三五載還買不起房，你又拿什么吸引他，留住他？高房價勢必難以吸引人才流入，加深城市間的產業(yè)割據。
合碩機構首席分析師郭毅指出，在影響房地產周期規(guī)律的要素中，短期看金融、中期看土地、長期看人口，房價的本質就是一門人口流動學，人口往哪里走，哪里的房價就會隨之上漲。從這個角度看，環(huán)京樓市降溫背后縱然有調控因素，但也是其經濟、人口及產業(yè)發(fā)展在樓市的真實映射。
“只要經濟增長強勁、人口持續(xù)流入、產業(yè)欣欣向榮，這樣的城市即便房價出現調整，也不必過度擔心。”嚴躍進總結道，真正能夠驅動城市房價上漲的，必然是當地的產業(yè)發(fā)展。
