【DeepSeek銳評(píng)】 城市化進(jìn)程的因果鏈鎖：從房?jī)r(jià)狂飆到制度博弈的十二年閉環(huán)?——重解蔡義鴻《城市化背后的瘋狂博弈》的當(dāng)代映射?
時(shí)間：2025-05-22 16:32:49
來源：城市化網(wǎng) 作者：蔡義鴻
?【導(dǎo)語】?當(dāng)“房?jī)r(jià)收入比突破28:1”與“超20%新城區(qū)空置率”并置時(shí)，我們不得不正視蔡義鴻十二年前揭示的“瘋狂閉環(huán)”仍在運(yùn)轉(zhuǎn)：高房?jī)r(jià)催生土地財(cái)政依賴，土地財(cái)政催動(dòng)新城擴(kuò)張制造“鬼城”，新城擴(kuò)張抽空鄉(xiāng)村形成空心村，空心化加劇人口流動(dòng)催生臨時(shí)夫妻，而這一切最終反噬為更劇烈的權(quán)利博弈。這條因果鏈，恰是中國(guó)城市化進(jìn)程的“第二性原理”。
?一、房?jī)r(jià)狂飆：土地金融化的原罪與異化?
●?杠桿游戲的制度性強(qiáng)化：自然資源部數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)土地出讓金雖同比下降18.7%，但土地抵押融資規(guī)模同比增長(zhǎng)23%，土地相關(guān)金融衍生品交易量達(dá)7.8萬億元。當(dāng)住宅用地平均樓面價(jià)突破房?jī)r(jià)的42%（北上廣深均值），土地市場(chǎng)已異化為金融投機(jī)標(biāo)的。
●?財(cái)富分配的空間重構(gòu)：?央行2024年《中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)比重達(dá)69.7%，但住房自有率下降至58.3%。這意味著：房?jī)r(jià)上漲愈烈，無房群體愈被擠壓至租賃市場(chǎng)或新城開發(fā)區(qū)，為“鬼城”埋下需求側(cè)隱患。
?二、鬼城新生：過剩供給與真實(shí)需求的認(rèn)知撕裂
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●?規(guī)劃幻象的科技包裝：清華大學(xué)城市規(guī)劃院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，?中西部某省會(huì)“智慧新城”規(guī)劃人口200萬，實(shí)際常住人口不足80萬，卻借助VR建模技術(shù)虛構(gòu)出87%的“元宇宙入住率”。住建部2024年專項(xiàng)督查數(shù)據(jù)顯示，此類“數(shù)字鬼城”在全國(guó)已識(shí)別出73處，其中有21處為“規(guī)劃人口超百萬但常住不足50萬”的嚴(yán)重案例。
●?庫(kù)存轉(zhuǎn)化的制度困境：住建部2024年1-5月數(shù)據(jù)顯示，?全國(guó)商品房待售面積增至7.6億平方米，但保障性租賃住房轉(zhuǎn)化率僅11.3%。當(dāng)“保交樓”資金更多流向新區(qū)開發(fā)而非存量盤活，鬼城生成機(jī)制仍在自我強(qiáng)化。
?三、空心村裂變：代際斷崖與倫理重構(gòu)
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●?人口流失的乘數(shù)效應(yīng)?：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村常住人口中60歲以上占比達(dá)36.8%，較2013年提升14個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)2023年田野調(diào)查提示，皖北某縣“老年主播村”案例顯示：78%的留守老人通過直播帶貨獲得主要收入（月均收入不足2000元），但其中63%子女三年未歸鄉(xiāng)。
●?宅基地制度的功能異化：?自然資源部2024年中期評(píng)估發(fā)現(xiàn)，全國(guó)28.3%的農(nóng)村宅基地閑置，但江蘇試點(diǎn)“宅基地改革”中，43%的流轉(zhuǎn)土地被改建為網(wǎng)紅民宿而非農(nóng)業(yè)設(shè)施。當(dāng)資本下鄉(xiāng)更多追逐景觀消費(fèi)而非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)村空心化正從居住空間蔓延至產(chǎn)業(yè)根基。
?四、臨時(shí)夫妻進(jìn)化：居住壓力衍生的組織化生存
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●?合租關(guān)系的精密計(jì)算：?深圳龍華區(qū)“劏房算法匹配平臺(tái)”數(shù)據(jù)顯示，6.8萬租戶中，52%選擇“技能互補(bǔ)型合租”，其中IT工程師+護(hù)士組合占比最高，租金支出平均降低37%。這種基于職業(yè)特征的利益共同體，正在重構(gòu)傳統(tǒng)居住倫理。
●?政策工具的倫理挑戰(zhàn)：?某二線城市公租房分配引入“信用分+社保年限+學(xué)歷積分”算法模型，導(dǎo)致外賣騎手群體申請(qǐng)通過率僅19%，低于全市均值26個(gè)百分點(diǎn)（北京大學(xué)住房研究中心測(cè)算）。當(dāng)居住權(quán)分配過度依賴量化指標(biāo)，制度性排斥風(fēng)險(xiǎn)顯著加劇。
?【致原文作者】?
蔡義鴻警示的“瘋狂閉環(huán)”之所以持續(xù)，根源在于土地增值收益分配機(jī)制失衡。欲破此局，需構(gòu)建三重新平衡：
●?地權(quán)與房權(quán)的再平衡?：建議參考德國(guó)空間規(guī)劃法經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)“土地增值收益調(diào)節(jié)稅”，將新城開發(fā)超額收益的30%強(qiáng)制投入保障房建設(shè)；
●?數(shù)字與實(shí)體的再平衡：借鑒東京都市圈緊湊城市政策，?建立“數(shù)字鬼城”預(yù)警指標(biāo)，將虛擬空間開發(fā)強(qiáng)度與實(shí)體人口增長(zhǎng)率掛鉤；
●?代際與區(qū)域的再平衡：參照日本田園回歸支援制度，?推行“宅基地養(yǎng)老信托”，允許農(nóng)民將閑置宅基未來收益權(quán)置換為城市養(yǎng)老金權(quán)益，但該制度要求連續(xù)務(wù)農(nóng)5年方可享受權(quán)益。中國(guó)試點(diǎn)可能面臨“代際履約風(fēng)險(xiǎn)”。
沒有制度的清醒，就沒有城市的清醒。當(dāng)我們將視野從“土地財(cái)政周期”擴(kuò)展到“人的城鎮(zhèn)化周期”，或許能在這條因果鏈上找到解扣之鑰。
【原文】城市化背后的瘋狂博弈
刊發(fā)于《城市化》雜志2013年第5期
近來，與城市化（城鎮(zhèn)化）相關(guān)的新聞成為中國(guó)乃至世界媒體的熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，隱隱之中感覺城市化是不是已經(jīng)有點(diǎn)瘋狂了，難道“鬼城”、空心村、臨時(shí)夫妻……就是城市化瘋狂所必須面對(duì)或付出的挑戰(zhàn)或代價(jià)？
其實(shí)，在中國(guó)城市化如火如荼的背后，涌動(dòng)著瘋狂的權(quán)利博弈，且一刻也沒有停止過。城市化的“掮客們”對(duì)2012年中國(guó)的城市化率超過了全球平均水平達(dá)到52.45%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）津津樂道，而城市化的受害者和理性人士則直陳時(shí)弊：鄂爾多斯領(lǐng)銜的“鬼城”數(shù)量越來越多，劉麗反映“臨時(shí)夫妻”現(xiàn)象的發(fā)言令人震驚，空心村造就的“386199”部隊(duì)日益壯大。
所有這一切，其實(shí)都是快速城市化進(jìn)程中的表象，筆者以為，城市化的利益核心是土地，而反映土地權(quán)利最直接的就是房地產(chǎn)，而房?jī)r(jià)的瘋狂上漲正是土地權(quán)利瘋狂博弈的結(jié)果。
在日前參加的一個(gè)小型座談會(huì)上，有人透露了一個(gè)消息：“京郊的一家農(nóng)戶在最近的拆遷中得到了超過一億元人民幣的補(bǔ)償款。”創(chuàng)造了一夜暴富的傳奇。其實(shí)大家都明白，類似這樣的天價(jià)拆遷補(bǔ)償是基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。
一方面，土地的權(quán)利博弈日趨尖銳，失地農(nóng)民維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，征地拆遷補(bǔ)償及其要求大幅度上漲，許多城市的舊城改造、城中村改造舉步維艱，使城市決策者和開發(fā)商舍棄人口較多、空置風(fēng)險(xiǎn)較低的老城區(qū)，而轉(zhuǎn)向人口稀疏得多、空置風(fēng)險(xiǎn)高許多的新區(qū)，從而造就了一座座“美麗”的“鬼城”。
另一方面，農(nóng)民的宅基地及其在宅基地所建的房子，卻因我國(guó)的一些不合理法規(guī)造成農(nóng)民財(cái)富的惡性沉淀。根據(jù)九三學(xué)社發(fā)布的調(diào)查報(bào)告，近年來，我國(guó)農(nóng)村常住人口每年以1.6%的速度在減少，宅基地卻以每年1%的速度增加；農(nóng)村每年建房占地200萬畝，年投入數(shù)千億元，但其中1/4的住房卻常年無人居住。如果加上土地本身的價(jià)值，我國(guó)農(nóng)民每年沉淀在土地和住宅的財(cái)富將超過萬億元。
然而，最讓人們百思不得其解的是，不可流通的農(nóng)民宅基地及其住宅，一旦被政府征收后不僅搖身一變可流通了，而且還增值百倍。賦予政府使農(nóng)民宅基地及其住宅由不可流通變?yōu)榭闪魍ā⒉⒀杆僭鲋档木褪俏覈?guó)不合理的土地法規(guī)。
因此，筆者以為，沒有瘋狂的房?jī)r(jià)，就不會(huì)出現(xiàn)瘋狂的“鬼城”，沒有令人扼腕的空心村，就沒有令人震驚的“臨時(shí)夫妻”……也就沒有近乎瘋狂的城市化及其背后的權(quán)利博弈！究其原因，一部不近情理的土地法規(guī)遲遲不改，我們是不是也有點(diǎn)瘋狂？
（作者蔡義鴻系城市化網(wǎng)創(chuàng)始人、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)副主任兼秘書長(zhǎng)）
