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朱鳳泊:打贏北京太陽(yáng)城的持久戰(zhàn)
時(shí)間:2008-08-28 09:44:35  來(lái)源:城市化雜志  作者:譚少容  

【個(gè)人檔案】
朱鳳泊,1957年生,經(jīng)濟(jì)師。
職 務(wù):北京寶氏華商經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)    北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)
中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)常務(wù)理事    中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展委員會(huì)主任
1976年,投身公安事業(yè),成為北京市公安局治安處的刑偵干部;
1988年,辭職經(jīng)商;
1995年,出任北京寶氏華商經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng);
2000年至今,出任北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。
愛(ài) 好:高爾夫,書法

10年,他孜孜以求只開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目;僅僅靠一個(gè)項(xiàng)目,他開(kāi)創(chuàng)了老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。他就是被業(yè)主稱為“天下第一孝子”的北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱鳳泊。

簡(jiǎn)單的話語(yǔ),透出了朱鳳泊對(duì)開(kāi)發(fā)北京太陽(yáng)城項(xiàng)目的感悟。那么,如此充滿親情與愛(ài)的家園,背后有著怎樣的辛酸和感動(dòng)?他從中收獲了什么?他還有怎樣的抱負(fù)?

老年地產(chǎn)的孝道情結(jié)

 對(duì)于業(yè)主將朱鳳泊稱為“天下第一孝子”的美譽(yù),記者早有耳聞。在向朱鳳泊提及時(shí),他不無(wú)謙虛地說(shuō):“這一個(gè)桂冠是對(duì)孝道文化回歸的贊揚(yáng),并不是對(duì)我個(gè)人的贊揚(yáng)。”他說(shuō),我們中華民族有五千年的文明史,孝道文化是核心的內(nèi)容,但是這么多年,我們將孝道文化破滅了,當(dāng)孝道文化在社會(huì)上回歸,老人就能感覺(jué)到。

朱鳳泊還說(shuō):“如果整個(gè)社區(qū)讓老人滿意了,是我們從員工到管理干部共同努力的結(jié)果,所以天下第一孝子不是給我個(gè)人的,而是送給北京太陽(yáng)城的。”

其實(shí),朱鳳泊將“孝道文化”融入北京太陽(yáng)城的居住文化中,和他的一段經(jīng)歷有關(guān)系。

“那是1987年1月23日,我記憶特別深刻,我的父親心臟不舒服,乘坐公交汽車到醫(yī)院拿藥,結(jié)果意外地死在車上。這件事猶如晴天霹靂,作為兒子,我接受不了這個(gè)事實(shí)。”朱鳳泊說(shuō),在他的心中留下了揮之不去的陰影,他無(wú)法原諒自己的疏忽。也正是從那時(shí)起,他立志一定要為老年人做些事情。

為此,他當(dāng)即立下志愿:為報(bào)答老一輩的養(yǎng)育之恩,一定要發(fā)奮圖強(qiáng),做一件“為天下老人盡孝心”的事。朱鳳泊說(shuō):“為老年人做事,應(yīng)該不是一味地去掙錢,一味地從老人身上去索取。”

1998年,一個(gè)很偶然的機(jī)會(huì),朱鳳泊聽(tīng)到有人說(shuō)做房地產(chǎn),有人說(shuō)做敬老院,也有人說(shuō)搞商貿(mào)。他從中敏銳地捕捉到一個(gè)思路,就想能不能把敬老院和房地產(chǎn)結(jié)合起來(lái),做一個(gè)老年項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目既有敬老院的功能,又不是敬老院,而是公益性事業(yè);按照市場(chǎng)化運(yùn)作,按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序把它打造起來(lái),但是又不完全是房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)這個(gè)想法就是現(xiàn)在融入朱鳳泊拳拳孝心做的北京太陽(yáng)城。

“弘揚(yáng)孝道文化,崇尚仁德理念,鑄造至尊、至親、至情的國(guó)際大社區(qū),讓太陽(yáng)城老人每天回家的過(guò)程都是人生的一次凱旋。”本著這樣的理念,朱鳳泊讓“孝道”二字在北京太陽(yáng)城得到了升華。

辛酸與感動(dòng)

“北京太陽(yáng)城的建設(shè)是一件非常偉大的事情,真是太有眼光了!”現(xiàn)在,無(wú)論是到過(guò)北京太陽(yáng)城,還是聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的人都會(huì)如是評(píng)價(jià)。

的確,依照現(xiàn)在的眼光看,北京太陽(yáng)城的開(kāi)發(fā)模式與意識(shí)都是超前的,但背后的故事和辛酸又有多少人知道?回首10年走過(guò)的道路,朱鳳泊說(shuō):“做這個(gè)項(xiàng)目不容易。如果做純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),周期要短。但是由于老年住宅產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新生事物,相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策還是一片空白,這個(gè)項(xiàng)目卻做了10年。”

在這個(gè)過(guò)程中,朱鳳泊的感覺(jué)就一個(gè)字“累”,壓力來(lái)自于方方面面。盡管朱鳳泊事先預(yù)料到了難度,但現(xiàn)實(shí)的困難與尷尬比他想像的要?dú)埧岷芏唷L貏e是資金與政策方面的壓力,讓朱鳳泊非常難受,曾經(jīng)經(jīng)歷的一幕幕像放電影一樣猶在眼前——
銀行在審批貸款時(shí),認(rèn)可北京太陽(yáng)城是做老年項(xiàng)目,但認(rèn)為它是一種公益的、福利的、掙不著錢的,不予以提供貸款,所以太陽(yáng)城這個(gè)項(xiàng)目幾乎拿不到貸款。政府在批項(xiàng)目時(shí),將北京太陽(yáng)城看作是房地產(chǎn)項(xiàng)目,認(rèn)為朱鳳泊是在炒作老年項(xiàng)目的概念。

從1998年產(chǎn)生構(gòu)想后,1999年開(kāi)始辦手續(xù)、到2001年才把手續(xù)辦下來(lái),這幾年都是在不斷地論證。朱鳳泊說(shuō):“這個(gè)項(xiàng)目是劃為房地產(chǎn),還是劃為福利事業(yè),這幾年劃來(lái)劃去,最終是劃到房地產(chǎn)了。”

當(dāng)時(shí)外界對(duì)此爭(zhēng)議很大,反對(duì)意見(jiàn)也很多:“如果按照地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通常手段,弄一塊地賣掉能掙錢,或者做商品房開(kāi)發(fā),短期內(nèi)能獲得回報(bào)。”但是,朱鳳泊顯得與眾不同,他顯然是在孤軍奮戰(zhàn),為此,他曾被人恥笑為“太笨了”。

“這個(gè)項(xiàng)目做得很辛苦,當(dāng)時(shí)我們是憑著毅力走過(guò)來(lái)的。如果沒(méi)有毅力,可能就放棄了。”朱鳳泊說(shuō),北京太陽(yáng)城項(xiàng)目最難的時(shí)候是因資金緊張,不僅公司員工的工資開(kāi)不出來(lái),連工程款也無(wú)法按時(shí)兌現(xiàn)給民工。員工能夠理解企業(yè)的難處,有些員工從家里拿錢,但民工卻不能理解,他們?yōu)榱艘~把社區(qū)也圍了。

令人感動(dòng)的是業(yè)主紛紛從家里拿出錢,向處于困境中的朱鳳泊伸出了援助之手。有的老人們拿出自己的存折,說(shuō)希望把這些存款借給朱鳳泊去給工人發(fā)工資。這些舉動(dòng)出乎朱鳳泊的意料:“老人一生的積蓄是留在以后有急用的,是養(yǎng)老的,甚至有些錢是救命錢,我們不能動(dòng),但從中我感覺(jué)到,老人們渴求這樣一個(gè)社區(qū)、渴求這樣一種養(yǎng)老方式,而我做的正是他們需要的,正是他們?cè)诰裆瞎奈柚遥仓沃遥蔀榱宋覉?jiān)持下來(lái)的最大動(dòng)力。”
如今,北京太陽(yáng)城老年公寓成功做出來(lái)了,老人們說(shuō)他們喜歡這個(gè)地方,甚至用詩(shī)歌來(lái)表達(dá)自己對(duì)家園的熱愛(ài),對(duì)美好生活的向往。朱鳳泊有一種成就感,“我覺(jué)得自己的堅(jiān)持是對(duì)的。”

打持久戰(zhàn)

十年磨一劍。盤點(diǎn)10年走過(guò)的路,朱鳳泊到底收獲了什么?

朱鳳泊最明顯的感覺(jué)是,近兩年,和開(kāi)發(fā)商朋友聚在一起交流,大家會(huì)說(shuō):北京太陽(yáng)城的模式太好了——給自己打下了一份天下,通過(guò)商品房的開(kāi)發(fā)解決了老年人的入住,同時(shí)配套的商業(yè)設(shè)施是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn),奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
北京太陽(yáng)城成功地開(kāi)發(fā)了一個(gè)模式,不同于一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。朱鳳泊用毛澤東關(guān)于戰(zhàn)爭(zhēng)的論述進(jìn)行了形象的描述:“如果開(kāi)發(fā)純商品房,屬于游擊戰(zhàn),打一槍換一個(gè)地方,即征地、蓋房子、賣完后走人,再拿新的一塊地,重復(fù)進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā);我們開(kāi)發(fā)太陽(yáng)城這樣一個(gè)老年社區(qū),是持久戰(zhàn),最終要落到可持續(xù)發(fā)展,讓項(xiàng)目有長(zhǎng)久的生命力。”

正是有這樣的戰(zhàn)略,朱鳳泊通過(guò)北京太陽(yáng)城這樣一個(gè)項(xiàng)目形成了一個(gè)品牌,而且太陽(yáng)城的品牌具有長(zhǎng)期性,它不是將房子賣掉那么簡(jiǎn)單,同時(shí)還有租住,還有老年旅游地產(chǎn)即度假式養(yǎng)老。第二,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看能形成產(chǎn)業(yè)鏈,今后通過(guò)運(yùn)作,可以走向資本市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作,這是得以持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。第三,通過(guò)口碑、品牌傳播形成了社會(huì)效益,北京太陽(yáng)城在國(guó)內(nèi)很多地方具有了一定的知名度。與此同時(shí),前往北京太陽(yáng)城考察的人絡(luò)繹不絕,每周他們都要接待幾撥人,還有的不打招呼就去私訪。

機(jī)會(huì)也隨之而來(lái)——一些省市的政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)等慕名找上門去,要求朱鳳泊去開(kāi)發(fā)老年項(xiàng)目,將北京太陽(yáng)城的模式進(jìn)行復(fù)制。比如,安徽省黃山市委派民政局的局長(zhǎng)、招商局的局長(zhǎng)、規(guī)委主任親自上門,提出給優(yōu)惠條件和政策讓朱鳳泊去做太陽(yáng)城項(xiàng)目;廣西北海、山東濟(jì)南,浙江等地的政府也提出了相關(guān)合作意向;北京、天津、山東等地的幾家公司也前往洽談合作老年項(xiàng)目的事宜。

緊跟老年人需求

問(wèn)及北京太陽(yáng)城為什么能成功,朱鳳泊說(shuō):“開(kāi)發(fā)老年項(xiàng)目要和老年人的需求掛鉤。人在年老后主要有三大需求,即:生活照料、精神贍養(yǎng)、醫(yī)療保健,我們主要是緊緊抓住了老年人的這三大需求。”

“在做老年社區(qū)項(xiàng)目時(shí),生活照料、精神贍養(yǎng)、醫(yī)療保健這三大需求缺一不可。如果只突出一方面,只是摘取其中的某一點(diǎn),就認(rèn)為是老年項(xiàng)目,就會(huì)走樣。”朱鳳泊舉例說(shuō),有些社區(qū)采取醫(yī)院模式作為養(yǎng)老項(xiàng)目,這有好的一面,即對(duì)健康進(jìn)行看護(hù)和守護(hù),具有健康保障,但不太好的影響是:將老人當(dāng)病人看待,健康的老人就不會(huì)愿意去,即使去了也住不長(zhǎng)久。“大多數(shù)時(shí)間,老年人是健康的。要讓老人玩,覺(jué)得充實(shí)。”

朱鳳泊說(shuō):“對(duì)于一個(gè)人而言,退休后是人生追求自我和生活品質(zhì)的階段,我們要讓老人當(dāng)作人生的亮點(diǎn)來(lái)進(jìn)行打造。”在北京太陽(yáng)城銀齡公寓,我們看到老人們?cè)谝黄饘W(xué)習(xí)書法、手工、下象棋、唱歌、跳舞,還不時(shí)傳出爽朗的笑聲。
朱鳳泊說(shuō):“老年人退休后要經(jīng)歷4個(gè)階段:健康階段-生活半自理階段-完全失去自理能力-彌留之際、生命終結(jié)。”為此

北京太陽(yáng)城提出了養(yǎng)老全程化,并依據(jù)這四個(gè)階段進(jìn)行相關(guān)的硬件和軟件建設(shè),比如銀齡公寓B棟接待健康老人,A棟接待半自理、無(wú)自理能力和臨終關(guān)懷的老人。

在養(yǎng)老方式上,有在北京太陽(yáng)城購(gòu)買住房后的居住養(yǎng)老,有租住養(yǎng)老,還有度假養(yǎng)老。目前,朱鳳泊正著力將老年度假養(yǎng)老做起來(lái),已和美國(guó)RCI簽約合作,形成合作關(guān)系。據(jù)了解,RCI是美國(guó)Cendant集團(tuán)的下屬公司,成立于1974年,已發(fā)展為全球最大的分時(shí)度假聯(lián)盟,在100多個(gè)國(guó)家擁有4000多家加盟度假村或酒店。

北京太陽(yáng)城提出了三代人的度假模式,老人不僅僅是純粹的居住,還能參與社區(qū)活動(dòng),比如學(xué)習(xí)、書畫、時(shí)裝模特班,手工制作等,外國(guó)老人還可以和國(guó)內(nèi)的老人形成互動(dòng),學(xué)中文。而RCI正是看中了北京太陽(yáng)城的這種方式填補(bǔ)了其度假領(lǐng)域的空白。北京太陽(yáng)城作為全新的概念加入RCI,雙方形成交換的平臺(tái),中國(guó)的老人可以到國(guó)外去,每年7天免費(fèi),將老年退休后的生活打理得很精彩。

應(yīng)注重城市的養(yǎng)老功能

說(shuō)起對(duì)城市化的理解,朱鳳泊說(shuō),城市化是我國(guó)發(fā)展的一個(gè)總體趨勢(shì),我們國(guó)家定位為農(nóng)業(yè)大國(guó),但從國(guó)家今后的發(fā)展看,要屹立于世界民族之林,僅僅發(fā)展農(nóng)業(yè)是不夠的,還要發(fā)展工業(yè)、科技,這就要求城市化,讓農(nóng)民進(jìn)城。

“不是我們要城市化而城市化,未來(lái)10到20年,我國(guó)將有4億農(nóng)民進(jìn)城。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌跡也表明,城市化是我國(guó)發(fā)展的必經(jīng)之路,是經(jīng)濟(jì)社會(huì)到來(lái)的特征。”在看到我國(guó)城市化總體趨勢(shì)的同時(shí),朱鳳泊也指出,城市化的特征并不是把城市放大,而是把過(guò)去的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的品質(zhì)提升,將其行政級(jí)別提升。

由于是老年地產(chǎn)的實(shí)踐者,朱鳳泊很自然地將老年產(chǎn)業(yè)和城市化聯(lián)系起來(lái)。他說(shuō),我國(guó)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)達(dá)到11.3%。通常認(rèn)為,這一比例超過(guò)10%,意味著一個(gè)國(guó)家已進(jìn)入老齡化社會(huì)。目前,我國(guó)老年人口年均增長(zhǎng)率已接近總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度的5倍。據(jù)預(yù)測(cè),2010年我國(guó)老年人口將增加到兩億四千八百萬(wàn),占總?cè)丝诘?2.8%。人口老齡化和高齡化加速的趨勢(shì),將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成越來(lái)越大的壓力,預(yù)計(jì)在2030年以后將進(jìn)入最嚴(yán)峻的時(shí)期。這一形勢(shì)要求,城市的很大一部分設(shè)施應(yīng)具備養(yǎng)老功能。如果僅僅靠一個(gè)個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)去做,是一種資源的浪費(fèi)。

美國(guó)西部的一個(gè)城市,在二戰(zhàn)后變成了老年住宅的城市,朱鳳泊對(duì)此贊賞有加:“整個(gè)城市的道路、公園、商店、住宅等,全部按照適合老年人的規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè),顯得很人性化。而回過(guò)頭來(lái)看我們的城市建設(shè),一個(gè)個(gè)新城如雨后春筍般涌現(xiàn),為社會(huì)的主流群體考慮得多,卻很少考慮到老年人,因此,缺少了一些人性化的設(shè)計(jì)。”

“在我國(guó)城市化的進(jìn)程中,要考慮城市的養(yǎng)老功能,注重發(fā)展城市的養(yǎng)老空間,讓城市更人性化。”朱鳳泊說(shuō),養(yǎng)老城市并不代表這個(gè)城市沒(méi)有年輕人、全部都是老人,而是在功能和服務(wù)上要具備養(yǎng)老功能,即在新建的城市中,要把養(yǎng)老服務(wù)的硬件和軟件同步做到位,這就從某種程度上解決了社會(huì)化養(yǎng)老的需求。否則,辛辛苦苦將一片荒地變成了城市,卻不具備養(yǎng)老功能,那就要重復(fù)投資加以改造,到處都是“打補(bǔ)丁”,多可惜!

朱鳳泊透露,他有一個(gè)愿望:要在中國(guó)打造一個(gè)老年城。
                                                

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